Kentsel Dönüşüm Nedir? Türkiye’de Kentsel Dönüşüm Süreçleri ve Önemi

Kentsel dönüşüm nedir sorusunun cevabı, günümüzde özellikle deprem riski bulunan bölgelerde yaşayan milyonlarca kişi için yalnızca bir inşaat veya yenileme çalışmasından çok daha fazlasıdır. Kentsel dönüşüm, aynı zamanda bir güvenlik, yaşam kalitesi ve sürdürülebilir şehircilik hamlesi olarak kabul edilmektedir. Bu süreç; yapıların depreme dayanıklılık açısından değerlendirilmesi, riskli olanların yeniden yapılması, şehir dokusunun iyileştirilmesi ve yaşam alanlarının daha güvenli, düzenli ve modern hale getirilmesini içerir.

Türkiye’de kentsel dönüşümün temel dayanağı, 6306 sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun” olup amacı, risk taşıyan yapıların can ve mal güvenliği gözetilerek dönüştürülmesini sağlamaktır. Ancak kentsel dönüşüm yalnızca teknik bir süreç değil; hukuki, ekonomik, sosyal ve planlama boyutları olan çok aşamalı bir uygulamadır.

Kentsel Dönüşüm Nedir? Kentsel Dönüşümün Amacı Nedir?

Kentsel dönüşümün temel amacı, riskli yapıların tespit edilmesi ve güvenli yaşam alanlarının oluşturulmasıdır. Bunun dışında çeşitli sosyal ve çevresel hedefleri de bulunmaktadır:

• Deprem ve afet riskini azaltmak
• Yaşlanan yapı stokunu yenilemek
• Şehir içindeki düzensiz yerleşimleri iyileştirmek
• Yeşil alan ve sosyal donatıları artırmak
• Enerji verimliliği sağlayan modern binalar inşa etmek
• Ekonomik ve sosyal açıdan kalkınmayı desteklemek

Bu hedefler, kentsel dönüşümün yalnızca fiziksel bir yenileme olmadığını, aynı zamanda yaşanabilir şehirler oluşturmayı amaçlayan kapsamlı bir dönüşüm süreci olduğunu göstermektedir.

Riskli Yapı Kavramı ve Dönüşümdeki Yeri

Kentsel dönüşümün başlangıç noktası “riskli yapı tespiti”dir. Riskli yapı, depreme dayanıklılık açısından güvenli olmadığı teknik raporla belirlenen binadır.
Bu tespit, lisanslı kuruluşlar veya bakanlık tarafından yetkilendirilmiş kurumlar tarafından yapılır ve rapor doğrulandığında bina resmî olarak riskli ilan edilir.

Riskli yapı tespiti sonrasında maliklerin belirli süre içinde dönüşüm sürecini başlatmaları gerekir. Bu aşamada; proje geliştirme, müteahhit seçimi, sözleşme süreçleri ve uygulama adımları devreye girer.

Kentsel Dönüşüm Nasıl Başlar? Süreç Nasıl İlerler?

Kentsel dönüşüm süreci genellikle şu adımlardan oluşur:

1. Teknik İnceleme ve Riskli Yapı Başvurusu

Binanın taşıyıcı sistemi, malzeme durumu, zemini ve mühendislik açıdan risk oranı değerlendirilir.
Bu aşama dönüşümün en kritik noktalarından biridir çünkü rapor sürecin başlayıp başlamayacağını belirler.

2. Riskli Yapı Kararı ve Tebligatlar

Riskli yapı kararı belediye ve tapuya bildirilir. Ardından maliklere resmî tebligatlar yapılır ve dönüşümle ilgili süreler işlemeye başlar.

3. Maliklerin Bir Araya Gelmesi ve Karar Süreci

Kentsel dönüşümde oy çokluğu 2/3 çoğunluk üzerinden ilerler.
Bu çoğunluk sağlandığında proje, müteahhit seçimi ve uygulama resmen başlatılabilir.

4. Proje ve Sözleşme Aşaması

Malikler ile müteahhit arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi veya başka türde anlaşmalar hazırlanır.
Bu süreçte hukuki danışmanlık alınması önemlidir çünkü sözleşme; hak paylaşımı, teslim süresi, metrekare artışı, ortak kullanım alanları gibi kritik maddeleri belirler.

5. Yıkım, İnşaat ve Teslim Süreci

Onaylanan projeye göre yıkım gerçekleştirilir, yeni yapı inşa edilir ve bağımsız bölümler teslim edilir.

Bu adımlar her ne kadar teknik görünse de, projenin başarıyla tamamlanabilmesi için uzman danışmanlık, doğru planlama ve taraflar arasında şeffaf iletişim büyük önem taşır.

Kentsel Dönüşümün Sağladığı Avantajlar

Kentsel dönüşüm, bina yenilemenin ötesinde birçok avantaj sunar:

Daha güvenli yapılar

Depreme dayanıklı mühendislik standartlarına uygun yeni binalar, can güvenliğini artırır.

Enerji verimliliği ve modern yaşam alanları

Yeni binalarda ısı yalıtımı, enerji tasarrufu, modern sosyal alanlar ve teknik altyapı bulunur.

Mülk değerinde artış

Yenilenen bölgelerde gayrimenkul değerleri genellikle belirgin şekilde yükselir.

Yaşam konforunun artması

Daha düzenli şehir planlaması, sosyal alanlar, otopark, yeşil alan ve modern altyapı yaşam kalitesini artırır.

Sosyal iyileşme

Çöküntü alanlarının yenilenmesi, bölgeye yeni bir sosyo-ekonomik yapı kazandırabilir.

Kentsel Dönüşümde Karşılaşılan Zorluklar

Her ne kadar dönüşümün faydaları büyük olsa da süreç her zaman sorunsuz ilerlemeyebilir.

• Malikler arasında anlaşmazlıklar çıkabilir
• Sözleşme içerikleri konusunda belirsizlik yaşanabilir
• Proje süresi uzayabilir
• Finansal planlama eksikliği sorun yaratabilir
• Doğru müteahhit seçimi her zaman kolay olmayabilir

Bu nedenle pek çok malik, sürecin başından sonuna kadar kentsel dönüşüm danışmanlığı hizmeti alarak teknik, hukuki ve süreç yönetimi desteği tercih etmektedir.

Kentsel Dönüşüm Kimler İçin Gereklidir?

• Deprem riski taşıyan bölgelerde yaşayanlar
• 20 yıl ve üzeri yaştaki binalarda oturanlar
• Taşıyıcı sisteminde sorun olan yapı kullanıcıları
• Tapuda hisseli, eski veya plansız binaların malikleri
• Kentsel dokunun yenilenmesi gereken bölgelerdeki mülk sahipleri

Özellikle 1999 öncesi yapılan binalarda risk oranı daha yüksek olduğundan, dönüşüm ihtiyacı daha fazla hissedilmektedir.

Kentsel Dönüşümde Profesyonel Danışmanlığın Önemi

Kentsel dönüşüm, yalnızca bir mühendislik süreci değildir. Aynı zamanda:

• Teknik değerlendirme
• Hukuki belgeler
• Sözleşme yönetimi
• Hak sahipliği hesaplamaları
• Müteahhit seçimi
• Proje takibi

gibi birçok uzmanlık alanını içerir.

Bu nedenle profesyonel danışmanlık; sürecin daha hızlı, doğru ve güvenli şekilde ilerlemesine katkı sağlar.

Kentsel Dönüşüm Neden Önemli?

Kentsel dönüşüm, hem bireylerin hem de toplumun güvenli ve sağlıklı yaşam alanlarına sahip olması için kritik öneme sahiptir. Riskli yapıların tespiti, yenilenmesi ve modern şehir dokusunun oluşturulması; sadece bugünün değil geleceğin şehirlerini güvence altına alan önemli bir adımdır.

Türkiye’nin deprem gerçeği göz önünde bulundurulduğunda, kentsel dönüşüm sürecine bilinçli şekilde yaklaşmak, doğru bilgi edinmek ve uzman desteği almak büyük önem taşır.